Le Cabinet Roche et Mameri, le dynamique groupe Exygene, qui fait converger l’expertise de trois cabinets en France et au Maroc, se spécialise ardemment dans les services financiers pour les entreprises. Récemment, M. Karim Mameri, associé et comptable de renom, ainsi que M. Hakim Essadiq, responsable du réseau marocain, ont dévoilé une étude minutieuse sur un marché de la location meublée qui ne cesse d’évoluer. Celle-ci se divise en deux catégories principales : la Location de Courte Durée (LCD) et la Location de Longue Durée (LLD). Cette étude saisissante éclaire les enjeux juridiques et fiscaux des deux mondes, tout en mettant en exergue les défis et les perspectives qu’ils offrent aux propriétaires, qu’ils soient des particuliers ou des entités morales.
Deux modèles aux caractéristiques bien distinctes
La Location de Courte Durée : flexibilité et rentabilité
La Location de Courte Durée attire une clientèle en quête d’évasion, avec des séjours qui s’étendent sur moins d’un mois, principalement parmi les voyageurs de loisirs ou les professionnels en déplacement. Ce segment du marché est encadré par des lois précises, à l’instar de la loi N° 61-00, qui régit les établissements touristiques classés, sans oublier la loi N° 80-14 et son décret d’application de 2023 applicable aux hébergements autres dits « alternatifs », comprenant des villas, appartements ou riads, souvent proposés sur des plateformes numériques comme Airbnb.
La LCD, avec ses outils de gestion tarifaire dynamiques, permet d’adapter les prix en un clin d’œil, selon la demande fluctuante et l’approche des saisons. Ses rendements sont particulièrement attrayants dans les zones touristiques très prisées. En effet, une occupation de seulement vingt nuits par mois peut largement surpasser les revenus générés par une LLD sur la même période. De plus, les propriétaires peuvent jouir de leur bien durant certaines périodes de l’année, un atout indéniable.
Cependant, la gestion de la LCD est loin d’être un long fleuve tranquille. Elle requiert une attention quasi quotidienne, qu’il s’agisse de gérer les réservations, d’accueillir les locataires, d’assurer l’entretien des lieux ou encore de respecter des normes réglementaires strictes. De nombreux propriétaires optent pour la délégation de ces tâches à des agences de conciergerie, engendrant des frais qui peuvent atteindre jusqu’à un tiers de leurs revenus bruts annuels. En parallèle, les implications de la co-responsabilité civile et pénale en cas de non-conformité aux règles ou de comportements indésirables de locataires représentent un défi de taille.
La Location de Longue Durée : stabilité et simplicité
La Location de Longue Durée s’appuie sur un contrat de bail formel, généralement d’une durée d’un an ou plus. Elle offre une tranquillité financière grâce à des revenus stables et des frais de gestion relativement réduits. Ce type de location est régulé par le Code des Obligations et des Contrats (COC), exigeant un bail écrit couvrant les éléments essentiels tels que la durée, le loyer, le préavis et l’état des lieux.
La LLD séduit les propriétaires désireux de percevoir des revenus réguliers sans la frénésie d’une gestion intensive. L’usure du mobilier y est également moins prononcée, et le contact avec les locataires s’avère moins fréquent, simplifiant ainsi la vie des bailleurs. Toutefois, elle est souvent jugée moins lucrative à court terme, surtout dans les régions où la LCD attire une demande soutenue. Par ailleurs, certains locataires, profitant de la stabilité que la LLD leur procure, peuvent parfois contester ou retarder les paiements, rendant la gestion plus épineuse.
Fiscalité : des régimes distincts et des implications majeures
Fiscalité de la LCD
Sous l’angle fiscal, les revenus tirés de la Location de Courte Durée sont assimilés à une activité commerciale. Les particuliers doivent payer l’Impôt sur le Revenu (IR), tandis que les entités morales s’acquittent de l’Impôt sur les Sociétés (IS). Pour la TVA, les établissements classés bénéficient d’un taux préférentiel de 10 %, alors que les hébergements alternatifs non classés sont soumis au taux standard de 20 %. De surcroît, les propriétaires de logements en LCD doivent percevoir une taxe de séjour par nuitée, sans pouvoir réclamer la taxe de promotion touristique réservée aux établissements classés.
Les obligations fiscales et sociales s’avèrent être une charge additionnelle. Les bailleurs doivent déclarer leurs revenus locatifs et, s’ils emploient du personnel, les enregistrer à la Sécurité sociale, un processus qui renforce la conformité tout en engendrant des frais supplémentaires.
Fiscalité de la LLD
Concernant la LLD, les revenus locatifs sont catalogués comme revenus fonciers, bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts, rendant ce régime fiscal plutôt avantageux. Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations sont également minimisées comparativement à la LCD, grâce à une usure maîtrisée du mobilier.
Avantages et défis comparatifs
Selon l’analyse du Cabinet Roche et Mameri, le choix entre la LCD et la LLD repose sur les priorités et les capacités propres des propriétaires. La LLD, avec sa simplicité et sa stabilité, fascine les investisseurs en quête de revenus réguliers et durables. En revanche, bien que plus exigeante en gestion, la LCD offre des retours souvent supérieurs. Cependant, elle expose les bailleurs à des coûts d’exploitation importants, à une usure accrue de leurs biens, ainsi qu’à des responsabilités civiles et pénales potentiellement conséquentes.
Vers une régulation plus structurée
Cette étude élève la voix sur la nécessité d’une régulation claire et stricte qui encadre le secteur de la location meublée, en particulier pour la LCD. Un cadre réglementaire équilibré pourrait introduire une fiscalité incitative semblable à celle de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en France, encourageant ainsi une déclaration complète des revenus tout en proposant des avantages fiscaux attrayants.
Un cadre de ce type favoriserait également l’amélioration de la qualité des services rendus aux locataires, lutterait contre les dérives telles que les « lits froids » dans les zones touristiques, et promouvoirait une exploitation optimale du patrimoine immobilier. En amenant à formaliser les emplois liés à l’entretien et à la gestion des propriétés, le Maroc pourrait non seulement rehausser son offre d’hébergement touristique, mais aussi augmenter ses revenus fiscaux.
En somme, bien que la Location de Courte Durée et celle de Longue Durée visent des besoins divergents, leur développement harmonieux sera tributaire d’une approche réglementaire claire et rigoureuse. En structurant ces deux secteurs de manière cohérente, le Maroc pourrait non seulement satisfaire la demande croissante des voyageurs, mais également renforcer sa compétitivité sur la scène touristique internationale.
